“对楼市而言，一个房地产税政策有可能会导致‘517’政策带来的利好皆归于零。”

文 / 巴九灵

只闻楼梯响，不见人下来。

许多政策都经历过类似的波折，房地产税是其中典型。

近日，新的脚步声踢踏作响，声音也比往年有了很大不同。

二十届三中全会通过的《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》中关于房地产税有了新表述——“完善房地产税收制度”。一石又激起了千层浪。

“房地产税”与三中全会之间的渊源颇深。

它的第一声脚步起源于2003年十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》，其中提出，“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”

彼时“房地产税”还没成型，取而代之的是相同意味的“对房屋持有环节进行征税”的物业税。后来为了和物业费区别开来，2009年名称更新为“房产税”。

十年后，2013年，十八届三中全会的《决定》提出“加快房地产税立法并适时推进改革”。

这是房地产税第一次出现在官方语境。

从“房产税”到“房地产税”，覆盖面完全不同。

它们的共同点是都在“保有”阶段收税，不同点在于，房产税是“老税”，目前对居民自住房屋免征；房地产税是“新税”，将整合现有房产税和城镇土地使用税，对居民和企业同时征收。

财经评论员刘晓博认为，未来的房地产税是一个体系，不是单一税种。它包括城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、房企的增值税、个人出让房屋的增值税和个税、印花税，以及持有阶段的房产税等。当然，还包括了土地出让金收入。

从“房产税”到“房地产税”，被寄予的期望大不相同

◎ 其一，是期望它能增加地方财政收入，甚至平替“土地出让收入”。2023年，房产税占地方财政收入的比例达2.1%。理想状态下，改成新税会为地方财政注入增量，这在过去是个重点，而在当下是个痛点。

◎ 其二，是从贫富差距、共同富裕角度切入，期望将房产税作为收入调节手段。

然而，国信证券在一篇研报里认为，房产税是财政的“诗与远方”。极端情况下，以2020年为例，若要让房产税替代50%的土地出让金（地方财政的主要来源），税负将达个人所得税的4倍。

他们认为“之所以试点十年还要试点，就在于没有找到完美税率”。

58安居客研究院院长张波则认为，未来土地财政肯定会被破除，取而代之的是税收财政，但这里的税收并不仅仅只有房地产税这一条路可以走，房地产税也并非一定要成为支柱，对于很多中小城市，房地产税大概率也很难成为支柱。

再十一年后，表述又变成了“完善房地产税收制度”。

从“房地产税”立法，到房地产“税收制度”，性质大变。

刘晓博的表示之所以有新提法，大概是为了避免造成“加税”的误解。未来会增加不动产持有阶段的税收，但会减少交易阶段的税收，因此，说是“完善房地产税收制度”更合适。

因此，认为完善税收制度就是要收房地产税，显然是误解中的误解。

而从误解中，或许反映的是一种普遍的心理状态：多数人对房地产税几乎一无所知，只知道，它早晚会来的。伴随这种笃定的，是两个固定的疑问：

“怎么征收？什么时候征？”

关于怎么征收，我们有参考；关于什么时候征，我们也有推导。

先说说参考。

国内经验，只能看上海、重庆。

2011年，上海、重庆宣布启动房产税试点。

具体而言，上海市民新购买第二套及以上套数的住房（包括新购的二手存量住房），以及非上海市民新购买的住房，需要缴纳房产税。

重庆市民已持有的独栋商品住宅、新购的高档住房（以建筑面积交易单价市均价两倍或以上的住房）以及“三无”（无户籍、无企业、无工作）人员新购第二套及以上的普通住房，需要缴纳房产税。

征税细则两地也有不同，试点房产税的计算公式是：

“应纳房产税税额=新购住房应征税的面积（建筑面积）×新购住房单价×计税价值×税率”

上海主要是确定不同税率的交界线价格。2024年，上海交界线价格为91954平方米/元。新购住房交易价格小于或等于91954元/平方米，税率是0.4%，大于税率为0.6%。

今年初，重庆将税率统一调整成0.5%，此前是依照房屋价值按0.5%、1%或者1.2%的税率缴税。此外，计税价值从住房交易价格的100%降低到70%，免征面积也从100平方米提高到180平方米。

需要划重点的是，两地房产税试点征收对象基本上是试点之日起新购买的住房，较少涉及过去购买的住房（除重庆过去持有的独栋商品住宅也需要缴纳房产税、以及上海二套及以上房屋应税面积计算时要合计存量房面积）。

理论上，房产税是一种持有税，但试点的上海和重庆更偏向于对新增收税。

至于给地方财政做贡献，就更没有了，从近两年细则变化来看，上海、重庆的房产税调整基调是“减税降负”；从纳税门槛来看，绝大多数人目前都不在缴纳房产税的范畴里。

国内案例不多，国外可做弥补。

据刘晓博介绍，房产税征收主要有美国式、日本式、新加坡、英国式。

美国房产税是按照房屋+土地总评估价值的1%—2%左右征收，房屋和土地的价值评估并不固定，会按照一定周期重新评估。

日本是把土地和房屋分开计税，土地税率极低，房屋计税价值每年打折（折旧）。

新加坡是按照每套房子的年值×房产税率计算房产税税额，所谓年值是指新加坡税务局结合市场和房屋情况，评估房屋租出去一年可以赚取租金的净收入。

英国没有专门的持有阶段房地产税，只有市政税，跟着房子走、谁住谁交（出租房是租客交），带有“房产税+物管费+清洁费”的性质，但税率也很低。市政税按月支付，一年费用大多在1000—3000英镑之间。

至于什么时候征收，这是个更复杂的命题。

就当下而言，答案可能是否定的。

结论来自于三位房地产专家。接下来，就一起来看看他们是怎么推导出这个结论的。

大头有话说

丁建刚

浙报传媒地产研究院院长

二十届三中全会通过的《决定》，并没有提及房地产税，很多人将其中的一句“完善房地产税收制度”，狭隘的理解成了房地产税。

我个人的理解，未来至少5年，甚至9年房地产税都不会全面落地。

这是从立法时间上的推导。《立法法》规定，任何新的税种和税率均需要立法。但本届全国人大常委会立法规划中，并没有将房地产税列入立法计划，换句话说，如果房地产税要立法，也要在2028年开始的下一届全国人大才会开始。

哪怕下一届全国人大5年内完成立法，那也要到2033年，也就是9年之后了。

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