核心观点

90年代后期以来，我国逐步形成了“土地驱动式增长”的发展模式。这一模式的本质是将土地转用和出让过程中的增值收益，转化为工业生产和投资的激励，从而拉动经济增长。但随着房地产市场下行，从土地到经济增长的通道被切断，带来了结构阵痛。我们认为“后地产时代”的经济转型仍然依赖于土地改革的推进，土地政策要从“供给创造需求”转变为“需求拉动供给”，保障更有需求的经济发达地区用地，建立土地指标跨省交易机制；并推进农村“三块地”改革，释放7.5亿农村户籍人口需求，推动经济从投资驱动转为消费驱动，弥补房地产投资下行带来的总需求不足问题。

土地改革与增长模式转型

1、抓住阻力较小的窗口期推进土地改革

即使2015年后土地驱动增长的边际效益不断下降，但只要这一模式仍能维持运转，改革的阻力就会大于推力。2021年以来的房地产市场下行，从根本上切断了从土地供给到经济增长的转换通道，尽管带来了结构阵痛，但也减小了改革阻力。

土地改革最根本的是调整土地政策的目标，以前土地政策的目标是以供给创造需求，往后要更注重用需求拉动供给。一是“地随人走”，建立人地挂钩机制，增强土地要素对优势地区高质量发展保障能力；二是农村“三块地改革”，可以释放7.5亿农村户籍人口需求，推动经济发展从投资驱动向消费驱动转变。

2、地随人走，建立土地指标跨省交易机制

2024年中央深改委第四次会议提出“增强土地要素对优势地区高质量发展保障能力”，人地挂钩政策预计将成为本轮土地改革的重点方向，建立完善土地指标交易机制是重要内容。土地指标交易是横向转移支付的重要手段，既可以解决东部地区“缺地”的问题，也有助于解决中西部财政“缺钱”的问题。

3、农村“三块地改革”：释放7.5亿人口需求

可以通过土地改革释放7.5亿人口需求，从而推动经济发展从投资驱动向消费驱动转型，弥补因房地产投资下行带来的总需求不足。

此前的“土地驱动增长”模式，为了保障工业化和城镇化用地需求，农村的土地发展权受到很多现实约束，使得这7.5亿人口的就业、收入和财产收益也受到一定制约。集体建设用地使用受限，使得农村经济活动和就业渠道单一，许多就业被绑定在农业上面，农村难以通过非农产业实现收入增长；另一方面，农村建设用地和宅基地出租、转让的限制使得农民缺少财产性收入，致使农村居民财产性收入只有城镇居民的十分之一，是城乡收入差距的主要来源。如果能够通过土地改革解决这些问题，赋予农村与城镇平等的土地发展权，将能更大程度释放7.5亿农村户籍人口的需求，促进经济发展方式转变。

风险提示：（1）改革阻力较大，政策落地偏慢；（2）房地产市场和房地产政策出现超预期变化；（3）土地市场出现其他变化。

正文如下

以上为报告部分内容，完整报告请查看《后地产时代，“土地驱动式增长”如何转型——三中全会系列之三土地改革》。